HHH | Crystal Ball Valuation

Lo que este simulador es, y lo que no

Es una suma de partes, no un DCF de ingresos. HHH no tiene una linea de ingresos que crezca: tiene un banco de tierra que se agota, una cartera de renta, condominios que se reconocen de golpe al terminar cada torre, y una aseguradora comprada en junio de 2026. Cada simulacion arma el NAV pata por pata y despues triangula cuatro lentes con pesos fijos.

El punto base de este simulador da unos US$57 de NAV y unos US$57 de valor intrinseco ponderado por lente. El bloque de valuacion publica US$51,97, que es el mismo calculo pero aplicando probabilidades de escenario de 35/45/20, o sea cargando la mano sobre el caso bajo. La simulacion reemplaza ese juicio por distribuciones: mire la mediana del histograma, no solo el punto base.
La linea que decide todo es el overhead corporativo capitalizado. Son US$900M en el caso base, US$15,07 por accion, y no sale de ningun filing: es una inferencia. Con esa linea en cero el NAV base pasa de US$57,37 a US$72,44, o sea de 15% caro a 9% barato. Es el primer slider que conviene mover.
Los drivers se muestrean independientes. En la realidad el cap rate de oficinas y la tasa de descuento de la tierra se mueven juntos con las tasas largas, asi que la dispersion real es mayor que la que ve en el histograma.
El equity de HHH es una opcion apalancada: los activos brutos van 1,67x entre el escenario bajo y el alto, y el NAV va 7,2x. Con US$4.802M de deuda neta sobre US$3.947M de capitalizacion, mover un cap rate 100 puntos basicos mueve el valor por accion mucho mas de lo que la intuicion sugiere.

Precio actual (USD) Simulaciones ·

Drivers: media (μ) y desvío (σ)

bear / base / bull son editables: cambiarlos re-alimenta el tornado y re-deriva la distribución (base→μ, spread→σ). Cada driver se muestrea de una normal truncada a su rango válido; σ por defecto = max(|base−bear|, |bull−base|)/2 (el endpoint más lejano ≈ 2σ). Los sliders μ/σ pisan ese default; σ=0 fija el driver. Todo recalcula en vivo.

Distribución del valor intrínseco

P10

Mediana (P50)

P90

Media

P(IV > precio)

MoS mediana

Línea dorada = precio actual · azul = mediana del IV.

Tornado: swing del IV (bear → bull)

Determinístico: cada driver se mueve de su bear a su bull dejando el resto en base. La barra mide cuánto cambia el IV. El de arriba es el que más mueve la aguja.

Sensibilidad a la varianza (Monte Carlo)

Contribución de cada driver a la varianza del IV (correlación de rangos de Spearman, normalizada). Azul = relación positiva · rojo = negativa. Es la "sensitivity chart" de Crystal Ball.

Contexto por variable: los drivers de cada driver

Para cada supuesto: dónde viene históricamente, qué dice la industria y los competidores, y de qué depende que se cumpla. Sirve para calibrar los rangos bear/base/bull con criterio, no a ojo.

Motor: suma de partes. Cada simulación arma el NAV con sus cuatro patas (tierra descontada y después de impuestos, NOI capitalizado por tipo de activo, condominios, y la aseguradora a múltiplo de libro neta del reclamo de la preferente), le resta deuda neta ajustada, overhead corporativo capitalizado y el valor presente del fee de management, y después triangula cuatro lentes con pesos fijos. Snapshot regenerable con build_montecarlo.py. No es consejo de inversión.