CoStar tiene un monopolio de datos que gana plata y una guerra de portales que la quema. El mercado le puso el precio de la segunda.

Títulos alternativos: "El monopolio que cotiza como una startup deficitaria" · "CoStar y la cuenta que nadie hace"

El negocio

Desde 1987, CoStar manda gente a caminar edificios. Fotografían oficinas, locales y depósitos, miden metros cuadrados, registran quién alquila, a cuánto y por cuánto tiempo. Con eso armaron la base de datos de inmuebles comerciales más grande que existe, y se la alquilan por suscripción a los que la necesitan para trabajar: agentes inmobiliarios, bancos, fondos y tasadores.

Ese es el negocio bueno y es el 55% de las ventas HECHO. El otro 45% es distinto: son portales para consumidores. Apartments.com, líder en alquiler de departamentos y rentable. Homes.com, que pelea de atrás contra Zillow en la venta de casas. Land.com, Domain en Australia, OnTheMarket en el Reino Unido. Acá no vende datos por suscripción, vende membresías y publicidad a agentes que quieren aparecer frente a un comprador.

En 2025 facturó US$3.247 millones, casi todo recurrente HECHO. La empresa lleva 59 trimestres seguidos creciendo a dos dígitos HECHO.

El monopolio que nadie mira

La parte de datos comerciales tiene alrededor del 90% de su mercado HECHO. No es una exageración de marketing: no hay un segundo jugador serio. Moody's y Altus juntos no llegan al 10%.

Tiene dos protecciones que se refuerzan. La primera es el costo de construirla: son 39 años de trabajo de campo que nadie puede replicar sin gastar cientos de millones y esperar una década. La segunda es lo que cuesta irse. Un banco que usa CoStar para tasar tiene ahí su histórico de operaciones comparables y sus integraciones. Cambiar de proveedor no es cambiar de software, es perder la memoria.

La prueba de que eso sigue intacto está en dos números que no se movieron durante todo el desastre: el margen bruto se mantuvo cerca del 79% y la tasa de renovación de contratos en 89% HECHO. Y el core sube precios todos los años sin perder clientes.

La guerra que hundió las ganancias

En 2023 CoStar ganaba US$282 millones a nivel operativo. En 2025 perdió US$72 millones HECHO. No pasó nada con el negocio de datos: la diferencia es marketing de Homes.com.

La apuesta tiene una lógica. Zillow, el líder, vende los contactos de los interesados en una casa a cualquier agente que pague. El agente que consiguió la propiedad descubre que su propio aviso le genera clientes a la competencia. Homes.com ofrece lo contrario: el contacto es del agente que publicó. Es una diferencia que Zillow no puede copiar sin romper su principal fuente de ingresos.

CoStar ya hizo esto una vez. Compró Apartments.com, lo inundó de publicidad y lo convirtió en líder rentable. El problema es que en departamentos no había un rival atrincherado, y en casas está Zillow con el 55% al 62% del tráfico contra el 10% al 12% de Homes.com HECHO.

Lo que dicen los números

Hay que separar lo que se rompió de lo que se gastó.

Lo que se gastó: el retorno sobre el capital invertido fue negativo en 2024 y 2025 HECHO. En diez años, la empresa destruyó alrededor de US$1.066 millones de valor económico, y casi todo eso ocurrió en esos dos años. Antes de 2024, el capital tangible rendía entre 56% y 83% HECHO. Es un negocio excelente al que le pusieron una manguera de gasto al lado.

Lo que preocupa de verdad son otras dos cosas. El valor llave del balance casi se duplicó hasta los US$4.981 millones comprando empresas (Matterport, Domain, Zonda) que todavía no demostraron rendir HECHO. Y las nuevas ventas contratadas cayeron 26% contra el año anterior en el segundo trimestre HECHO, que es el indicador que anticipa el crecimiento futuro. Puede ser un trimestre flojo o puede ser el principio de algo.

La deuda no es problema: un vencimiento único en 2030 y una línea de crédito sin usar HECHO.

La única pregunta que importa

Todo se reduce a si el gasto se puede apagar.

Si el marketing de Homes.com es una decisión y no una obligación, CoStar es una empresa que gana bien, decidió invertir, y en algún momento vuelve a mostrar sus ganancias. Si es el precio permanente de competir contra Zillow, entonces es un buen negocio condenado a financiar una pérdida para siempre.

El segundo trimestre de 2026 trajo la primera evidencia a favor: el resultado operativo volvió a positivo, con US$76 millones, y el segmento residencial dio ganancia por primera vez HECHO. Es un trimestre, no una tendencia.

Y hay un dato que va en contra, el que más me pesa: Homes.com suma agentes pero cobrándoles cada vez menos. El propio informe anual lo dice, hay "una reducción en el precio promedio" HECHO. Sumar clientes bajando el precio es comprar volumen, no tener un buen producto. El día que el precio promedio deje de caer, la discusión cambia. Hoy no pasó.

Qué puede salir mal

El caso en contra es serio y conviene tomarlo en serio.

La tasa base de estas peleas es mala. Realtor.com lleva dos décadas sin destronar a Zillow. Los aspirantes a portal rara vez ganan contra un líder instalado, porque el usuario va donde están los avisos y los avisos van donde está el usuario.

El segundo problema son los incentivos. El bono del CEO se paga por ganancia operativa antes de amortizaciones y por facturación, y ninguna métrica mira el retorno sobre el capital HECHO. En 2025, con la empresa perdiendo plata a nivel operativo, el bono se pagó igual. Quien decide cuánto gastar en la guerra no tiene nada en su remuneración que lo frene OPINIÓN.

El tercero es de tiempo. Andrew Florance fundó la empresa en 1987, tiene 62 años y no hay sucesor identificado HECHO.

Y está la inteligencia artificial: si la gente busca casa preguntándole a un asistente en vez de entrar a un portal, el negocio de vender visibilidad pierde sentido. Eso golpea más al que recién llega que al que ya tiene marca.

Cuánto vale

Acá aparece lo que más me llamó la atención de todo el research.

Doy vuelta el ejercicio, como siempre, y pregunto qué necesita creer alguien que compra al precio de hoy. La respuesta: que la empresa entera termine con un margen operativo de apenas 18% INFERENCIA. El negocio de datos solo, aislado, ya opera muy por encima de eso.

Dicho de otra forma: valuando solamente la parte de datos comerciales con los múltiplos de empresas parecidas, se llega a un número muy cercano a lo que vale hoy la empresa completa INFERENCIA. Apartments.com, que es líder y gana plata, Homes.com, Domain, el negocio australiano y el británico, todo eso está adentro del precio en cero o en negativo.

Sumando las partes por separado y proyectando el flujo futuro, mi rango de valor queda entre US$47 y US$50 por acción, contra los US$29,30 de hoy OPINIÓN. Y si le saco todo el crecimiento, valuando solo lo que gana ahora, el piso da entre US$13 y US$21. Ese rango es enorme, y prefiero decirlo así: la diferencia entre US$14 y US$84 por acción la decide una sola variable que la empresa no publica, que es cuánto le cuesta y cuánto le deja cada agente de Homes.com.

Cuando el precio ya asume el fracaso

Lo que hace interesante a CoStar no es que el mercado no entienda el problema. Lo entiende bien: la empresa perdió plata a nivel operativo dos años y compró varias empresas que todavía no rinden. Lo interesante es que el precio ya asume que la apuesta fracasa, y aun así hay que pagar el negocio bueno.

Eso no lo convierte en una compra automática. Un precio que descuenta el fracaso puede seguir bajando si el fracaso se confirma y encima el gasto no se apaga. Y hay algo que me cuesta ignorar: la propia empresa gastó dos tercios del capital de la década comprando otras compañías y apenas un 10% recomprando sus acciones, incluso cuando su acción estaba en el múltiplo más bajo de su historia HECHO.

Lo que sí es una señal difícil de descartar es que Florance compró acciones con plata propia todo el camino para abajo: a US$74, a US$44, a US$35 y a US$29 HECHO. No vendió ni una en dos años. El que mejor conoce el negocio está promediando a la baja.

Mi sesgo con este tipo de casos es conocido y lo vigilo: cuando una acción cae 60% y el negocio central sigue intacto, la cabeza busca razones para comprar antes de tiempo. La disciplina, acá, es no pagar un precio que necesite que Homes.com gane.

Si querés mover las variables y sacar tu propio número, la calculadora está acá: https://rationalcompounding.com/valuacion-csgp

Hasta la próxima.